加拿大大多倫多地區（GTA）的基準房價自2022年以來下降了25%（看中國特約攝影Jonanthan）
【看中國2025年7月30日訊】（看中國記者李亭綜合報導）加拿大正面臨前所未有的財務挑戰，有專家預計民眾生活水平未來十年將持續下滑。根據《環球郵報》專欄分析文章及安省醫療退休金計劃（HOOPP）最新調查，加拿大人對財務狀況的焦慮達到新高，52%的人表示極度擔憂，50%感到沮喪，47%感到精疲力盡，43%甚至出現抑郁情緒。幾乎無人認為自己的經濟狀況較去年有所改善。與此同時，大多倫多地區（GTA）的房地產市場自2022年高點以來顯著回落，基準房價下跌25%，租賃市場也因供應過剩和需求減弱而疲軟。下面結合財務危機與房地產市場的最新數據，深入分析未來十年的經濟與房市走勢，並為自住購房者和投資者提供實用建議。
加拿大人財務危機的現狀
家庭財務壓力倍增
加拿大家庭正面臨多重財務挑戰。根據加拿大統計局2025年第一季度數據，家庭債務總額高達3萬億加元，債務與可支配收入之比達到185%，在G7國家中排名第一，遠超G7平均水平的125%。其中，約75%的債務來自房貸，這使得加拿大家庭對利率變動極為敏感。2024年9月前，65%的房貸（約380萬筆）需續約，其中240萬筆尚未經歷利率上漲，預計未來1-2年內，這些家庭的房貸支出將顯著增加。
同時，生活成本持續攀升。2020年價值100元的商品，到2025年需120元才能購買，食品、交通等必需品價格的上漲直接侵蝕家庭儲蓄能力。2025年第一季度，家庭支出增長1%，而可支配收入僅增長0.8%，導致儲蓄率連續兩季下降。家庭淨資產增長也大幅放緩，僅為0.8%，且財富高度集中——最富有的20%家庭掌握近70%的金融資產，普通家庭的財富增長幾乎停滯。
財務焦慮與退休危機
HOOPP調查顯示，財務壓力已對加拿大人心理健康造成顯著影響。52%的受訪者對財務狀況感到極度焦慮，50%感到沮喪，47%精疲力盡，43%甚至出現抑郁症狀。許多人開始重新評估退休計劃，部分人接受了終身無法退休的現實。隨著生活成本上升和儲蓄能力下降，許多家庭考慮推遲退休年齡，甚至放棄退休計劃。這種現象在年輕一代中尤為明顯，他們面臨高房價、高債務和低收入增長的“三重打擊”。
經濟背景
加拿大經濟正面臨多重挑戰。2025年，美國對加拿大商品徵收25%關稅（涵蓋汽車和能源）可能引發經濟衰退，影響就業市場和購房能力。加拿大央行自2024年6月起開始降息，2025年基準利率預計降至3-4%，這可能略微緩解非房貸（如房貸淨值信貸HELOC）的利息壓力。然而，對於房貸持有人來說，續約時利率從2-3%升至4-5%仍將帶來顯著負擔。此外，聯邦政府限制國際學生和非永久居民移民，預計2025-2026年人口增長降至50萬/年（較2024年的130萬大幅下降），這進一步削弱了房地產市場的需求基礎。
大多區（GTA）房地產市場現況（2025年）
房價與銷售
根據Toronto Regional Real Estate Board（TRREB）2025年6月數據，GTA房地產市場呈現明顯的買方市場特徵：
- 房價下跌：基準房價為99.51萬加元，年同比下降5.5%，較2022年3月高點（133.46萬加元）下跌25.4%。平均房價為110.17萬加元，下降5.2%。
- 供應過剩：活躍上市量達31,603，同比增長34%，為30年來最高。庫存月數（MOI）為4.6，公寓更高（7個月），顯示賣家競爭激烈。
- 銷售疲軟：6月銷售量為6,243，同比下降2.4%，但月環比增長8.1%（季節調整後），顯示潛在復甦跡象。
- 房屋類型差異：獨立屋價格跌幅小於公寓（年同比跌4-5%），因供應有限；公寓因新項目完工，庫存壓力更大（MOI 7個月）。
租賃市場
租賃市場同樣承壓，租金持續下滑：
- 租金下跌：2025年6月，公寓租金年同比下降4.7%-9.4%，一臥室平均租金約2,048-2,587加元。獨立屋租金下降6.6%，平均為3,000-4,000加元/月。
- 供應增加：共管公寓佔租賃市場85%，2025年新完工項目推高庫存，空置率升至4.2%（2020年以來最高）。
- 需求減弱：聯邦移民政策收緊導致租賃需求下降，租戶談判能力增強。
負擔能力
多倫多房價（99.51萬加元）需要年收入約20萬加元（月供佔收入30%），負擔能力為加拿大最差。即使基準利率降至3-4%，高房價和生活成本仍限制買家入市。
未來十年房地產市場預測
看跌觀點：未來十年持續下跌
部分分析師預測，加拿大房地產市場（特別是多倫多）可能因結構性問題和外部壓力在未來十年持續下跌。以下是主要因素：
- 經濟與貿易壓力：美國25%關稅可能導致經濟衰退，Oxford Economics預測2026年房價再跌8-10%。高家庭債務（185%）和續約壓力（利率從2-3%升至4-5%）增加違約風險。
- 人口增長放緩：2025-2026年人口增長降至50萬/年，作為移民中心的多倫多購房和租賃需求減弱，投資者退出進一步壓低房價。
- 供應過剩：2025年GTA活躍上市量達31,603，公寓庫存尤高。新項目完工推高供應，賣家降價競爭。
- 負擔能力挑戰：即使房價下跌，負擔能力改善有限，抑制需求。RBC預測最壞情況下房價跌30%（至2026年），回吐2020年以來漲幅。
- 長期結構性問題：高開發成本和監管限制新房建設，公寓開工量下降57%（2024年上半年）。短期庫存過剩，長期供應短缺可能推高價格，但2025-2026年仍以下跌為主。
影響：若房價年均下跌3%，2035年獨立屋價格可能降至60-70萬加元。2023年以120萬購入的房屋可能產生高達30-40萬加元的負資產，投資者面臨現金流虧損（租金跌至3,000加元/月以下）。
看漲觀點：2027年開始回暖
另一觀點則認為，2027年起多倫多房市可能因利率下降、經濟復甦和供應收緊而反彈。以下是支持因素：
- 利率下降：2025年基準利率預計降至3-4%，2026-2027年可能降至2-3%，抵押貸款利率（5年固定）降至3.5%，降低月供，吸引買家。True North Mortgage預測2026年房價漲1.5%，2027年實現平衡復甦。
- 經濟與需求復甦：若2025年底解決美國關稅問題，經濟反彈帶動就業。Scotiabank調查顯示，18-34歲人群中50%計畫未來5年購房。
- 供應收緊：2025-2026年公寓開工量下降，2027年可能導致供應短缺，推高房價和租金。獨立屋供應有限，長期價值穩定。
- 投資者回歸：2027年租金可能因供應收緊上漲（年均2-3%），吸引投資者。RE/MAX預測2027年市場穩定，價格溫和增長。
- 歷史規律：多倫多房價下跌期（1989-1996年、2008-2009年）持續5-7年，隨後反彈。2022-2025年已跌3年，2027年可能進入復甦週期。
影響：2027年房價回升至100-105萬，負資產縮減。2035年獨立屋價格可能達120-150萬加元，租金回升至3,500-4,000加元/月。
反對觀點
- 看跌反對：長期需求支撐（多倫多人口年均增長1.5%）和土地供應有限可能限制跌幅。1989-1996年房價下跌後，1997-2020年年均增長5%。
- 看漲反對：若美國關稅延續至2026年，經濟衰退可能推遲復甦。負擔能力問題和2025年高庫存（31,603）可能延長下跌期。
對購房者的影響與建議
自住購房者
- 若持續下跌：若房價跌至60-70萬加元，2023年120萬購入的房屋可能產生30-40萬負資產。長期持有可等待反彈，無需立即賣房。
- 若2027年回暖：負資產縮減至0-5萬，2035年價格可能回升至120-150萬。建議保留6-12個月支出儲備（3.5-7萬加元），監控TRREB報告以確認房屋價值。
- 行動建議：繼續還款，避免違約（影響信用7年）。與銀行協商再融資，降低月供壓力。
投資者
- 若持續下跌：租金跌至3,000加元/月以下，月虧約2,586加元。賣房損失約7.2萬加元（含中介費4%），短期出租（如Airbnb，需合規）可減虧損。
- 若2027年回暖：租金回升至3,500-4,000加元/月，現金流改善。長期持有至2030年後可獲增值（2035年價格達120-150萬）。
- 行動建議：評估虧損承受力，與貸款機構討論調整條款。若房價跌至72萬（負資產高達21.6萬），需重新評估賣房或違約成本。
未來十年展望
- 短期（2025-2026年）：房價可能跌5-10%，獨立屋降至80-85萬加元，租金續跌。建議自住者穩健還款，投資者考慮短期出租。
- 中期（2027-2030年）：房價穩定並小幅上漲（年均1.5-3%），租金回升。建議持有並關注市場動態。
- 長期（2030-2035年）：房價年均增長3-5%，獨立屋達120-150萬加元。長期持有可獲增值，投資者可於2027年後重新評估入市。
建議
加拿大正進入財務與房地產市場的雙重挑戰期。高債務、生活成本上升和人口增長放緩壓制需求，GTA房價自2022年高點下跌25%，租金下滑4.7%-9.4%。未來十年，房市可能持續下跌或於2027年回暖，獨立屋因供應有限具較強抗跌性。自住購房者應穩健還款，保留儲備以應對不確定性；投資者需評估現金流虧損，考慮持有至2027年後。密切關注利率變化（2025年基準利率3-4%）、美加貿易談判及移民政策。若房價跌至72萬加元，需謹慎評估賣房或違約成本。
