中國房地產（Getty Images）
【看中國2025年9月25日訊】（看中國記者李亭綜合報導）中國經濟正面臨前所未有的雙重危機：房地產市場全面崩盤與外需持續萎縮。經濟學家付鵬、向松祚及時事評論家文昭的最新分析指出，環京樓市跌幅高達88%，中歐班列關閉導致外貿受重創，內需疲軟難以支撐經濟增長。專家警告，中國經濟或將退回到1999年的水平，城市中產階層面臨「團滅」，社會階層重新洗牌的趨勢愈發明顯。
房地產市場崩盤：環京樓市跌幅驚人
經濟學家向松祚指出，中國房地產市場泡沫已徹底破裂，環京地區樓市尤為慘烈。以河北永清國瑞為例，2017年開盤價高達每平方米23萬元，而今83坪兩房僅售238萬元，單價跌至2800元，賬面跌幅達88%。若計入稅費、資金成本等隱性成本，實際損失更為嚴重。類似情況遍佈環京地區：香河富麗新城從2017年的每平方米2.5萬-3萬元跌至不足4000元；京北八達嶺孔雀城從18萬元/平方米跌至3000元無人問津。
北京核心區域同樣未能倖免。通州永樂店十里春風2017年最高價38萬元/平方米，如今成交價僅8000元，跌幅達80%；大興威善莊一品家園從4萬元/平方米跌至1.2萬元，跌幅70%；順義淺山香邑從3萬元/平方米跌至1萬元出頭，跌幅65%。即使核心區高端豪宅也難逃破發厄運，如天安門東500米的峽工府，從2017年18萬元/平方米跌至11萬元，跌幅近40%；宋家莊北京金茂府從12萬元/平方米跌至8.4萬元/平方米。
向松祚分析，房價收入比是衡量房地產泡沫的重要指標。國際經驗表明，房價收入比維持在6-8倍較為合理，而中國在2021年前部分城市高達20-30倍，遠超合理區間。如今，北上廣深等一線城市房價較2021年高點下調40%-60%，顯示泡沫已破裂。儘管政府通過限跌令等政策干預，試圖維持價格穩定，但開發商通過「陰陽合同」、贈送裝修或車位等方式變相打折，實際成交價大幅下降。向松祚強調，市場規律不可違背，政策只能緩解下行速度，無法逆轉趨勢。
外需萎縮：中歐班列關閉雪上加霜
經濟學家付鵬指出，中國經濟過去20年依賴「外貿」和「房地產」兩大支柱，但外需正面臨斷崖式下跌。根據中國海關總署數據，2025年8月淨出口3.87萬億元，同比下降3.5%。雖然出口總額23萬億元，同比增長4.8%，但對美國出口同比暴跌33%。付鵬分析，儘管對東盟出口增加，但東盟多為轉出口平臺，最終消費市場仍以美國為主，美國需求疲軟直接衝擊中國外貿。
更嚴峻的是，自9月12日起，中歐班列因波蘭關閉邊境而全面停運。此事件源於俄羅斯多次入侵波蘭領空及與白俄羅斯在邊境的聯合軍演，迫使波蘭採取強硬措施。付鵬認為，俄烏戰爭以來，中國已因俄羅斯問題多次受損，包括在歐洲形象惡化、資產被佔用及企業因制裁蒙受損失。此次中歐班列關閉進一步加劇外貿企業困境，凸顯地緣政治對經濟的深遠影響。
付鵬警告，全球意識形態正從開放融合轉向右翼化、保守化和逆全球化，這對中國以出口為支柱的經濟模式構成嚴峻挑戰。未來幾年，外需不確定性將持續增加，特朗普關稅政策及地緣政治緊張局勢將進一步壓縮中國出口空間。
內需疲軟：消費預期持續低迷
付鵬分析，房地產市場崩盤直接拖累內需。2025年1至8月，居民新增中長期貸款僅1.08萬億元，其中房貸佔比約70%-80%，全年新增購房貸款預計僅8000億至9000億元，遠低於2008年的4100億元。文昭進一步指出，考慮到中國經濟總量現為2008年的4倍多，房地產業對經濟的拉動作用大幅下降，形同「大飢荒」。
國家統計局數據顯示，2024年城鎮居民人均可支配收入為54188元，約為2008年的3倍，但房屋均價從2008年的3500元/平方米飆升至2025年的9649元/平方米，漲幅達2.7倍。房價高企疊加銷量低迷，反映出供需嚴重失衡。政府限跌令雖維持表面價格穩定，但市場以「有價無市」回應，實際成交價通過變相折扣大幅下降，部分樓盤與2021年高點相比甚至「腰斬」。
付鵬強調，內需疲軟並非疫情獨有，而是自2012-2013年起逐漸顯現。居民部門高槓桿率和資產泡沫導致消費預期被透支，疫情進一步惡化中低收入群體的收入預期。他認為，當前不應通過加槓桿刺激消費，而應通過提高居民收入預期、減輕教育和醫療負擔來恢復內需。文昭則指出，1999年是中國城市中產階層誕生的前夜，如今房地產泡沫破裂與收入預期惡化，正導致中產階層「團滅」，社會階層面臨重新洗牌。
政策困境：救市難解根本問題
面對內外雙重壓力，中國政府近期調整防疫政策，並計畫在2026年兩會前將工作重心轉向經濟復甦。國務院發布的《切實擴大內需戰略規劃綱要》提出至2035年的長期目標，試圖通過刺激消費提振內需。然而，付鵬和向松祚均認為，短期內通過房地產加槓桿重振經濟的可能性不大。
向松祚指出，房地產市場需要「出清」，即通過市場化手段消化過剩庫存和債務，這一過程可能持續一代人。當前救市政策如降首付、降利率雖降低購房門檻，但本質是「收割窮人」，增加金融風險。居民對房地產市場信心崩塌，開發商信用危機加劇，政策效果陷入「塔西佗陷阱」——即政策越刺激，公眾越不信任。
文昭警告，政府通過信息不對稱維持市場虛假穩定，一旦政策鬆動，房地產市場可能出現比日本90年代更嚴重的崩盤。日本1991-2002年的「失去的十年」中，大城市地產價格平均跌幅50%，而中國在政府強力護盤下已接近這一水平。若干預力度減弱，房價可能進一步暴跌。
社會階層洗牌：經濟退回1999年？
文昭分析，2025年居民新增貸款退回到2008年水平，綜合收入和社會結構變化，中國經濟可能退回到1999年的狀態。1999年是住房商品化改革啟動的次年，城市居民尚未擁有自由產權住房，國企改革導致大規模下崗，社會階層發生劇烈洗牌。如今，房地產泡沫破裂與收入預期惡化，正重塑社會結構，城市中產階層面臨「返貧」風險。
文昭認為，中國社會已發生不可逆變化，難以退回到1960年代的極端狀態。習近平政府近年嘗試的社區大食堂、退林還耕等政策均以失敗告終，顯示民間抵制力量的存在。然而，1999年的社會心態與當前不同，當時人們對未來普遍樂觀，而如今居民債務高企、信心低迷，經濟復甦面臨更大挑戰。
未來展望：重建信心與結構改革
付鵬建議，政府應從根本上改善收入預期，減輕居民在教育、醫療等領域的壓力，同時優化供給結構以匹配新一代消費偏好。向松祚則強調，房地產市場的調整不可避免，政策應聚焦於緩解而非逆轉下行趨勢。文昭指出，打破既得利益集團的「鐵三角」——土地財政、開發商高週轉模式、銀行抵押物崇拜——是實現信用變革的關鍵。
當前，房地產市場的核心問題在於「錢從哪裡來」。向松祚援引牆內博主觀點指出，高房價並非高財富，而是高債務。降低首付雖能短期刺激需求，但長期加劇負債風險，擠壓其他消費領域。只有通過提高首付門檻、限制低收入群體過度槓桿，才能避免金融風險進一步惡化。
中國經濟正站在十字路口，未來這座列車將駛向何方，不容樂觀。
