2024 年 1 月 29 日，中國房地產開發商恆大集團在中國江蘇省南京市的一個住宅小區。(STR/AFP via Getty Images)
【看中國2025年12月10日訊】（看中國記者李亭綜合報導）2025年接近尾聲之際，知名經濟學家向松祚在公開演講中發出警告：房地產市場的「最差時期」尚未到來，房價「回不去了」。這一觀點迅速引發社會廣泛關注，與此同時，中共中央政治局會議對2026年經濟工作的定調中罕見未提及房地產，進一步加劇了市場的不安情緒。加上地方政府債務危機、財稅體制改革呼聲以及高端消費品如茅台酒的泡沫化問題，中國經濟正處於關鍵轉型期。
政治局會議「避談」房地產：信號意味深長
12月8日，中共中央政治局召開會議，分析研究2026年經濟工作。會議強調要「堅持穩中求進工作總基調」，並提出「積極的財政政策」和「穩健的貨幣政策」，但全文未提及房地產這一傳統經濟支柱。這與去年年底會議專門強調「穩住樓市」形成鮮明對比，引發市場熱議。
有分析人士指出，這一「沉默」並非偶然。過去一年，中國房地產市場經歷了多輪刺激政策，包括降低首付比例、放鬆限購限貸、發放購房補貼等，但效果有限。國家統計局數據顯示，2024年全國商品房銷售面積同比下降約10%，房價指數在多個城市出現負增長。2025年前10個月，土地出讓收入僅為2.49萬億元，較2021年同期5.9萬億元銳減六成，地方財政壓力山大。
分析人士指出，政府過去通過行政手段試圖阻擋房價下跌，如要求克而瑞和中指研究院停止發布房企銷售數據，以及上海等多地聯合整治「唱衰樓市」的聲音。這些措施旨在模糊房價下跌預期，維持剛需群體的購房意願。但湯警告，這種「保體面」的做法可能拖慢出清速度，導致問題積壓更嚴重。
向松祚在演講中直言：「房地產是中國經濟的‘毒瘤’，過度依賴導致經濟失衡。最高峰時，社會融資總額42%給了房地產一個行業，這能持續嗎？」他回顧2012年擔任農業銀行首席經濟學家時的經歷，當時多家銀行董事長在會議上被央行副行長吳曉靈警告「你們在發瘋」。如今，這一預言成真：房價下跌引發居民財富縮水、消費意願下降，形成負循環。
房地產泡沫破裂：多米諾骨牌效應顯現
中國房地產市場的泡沫化問題已非一日之寒。向松祚指出，房地產市值最高時號稱超過400萬億元，甚至500萬億元，但如今「要跌去一半」。他引用日本經驗：泡沫經濟破滅後，日本調整了20年。中國若不盡快結構性改革，調整期可能更長，至少3-5年。
數據佐證了這一判斷。2021年土地出讓金達8.7萬億元峰值，此後連續下滑：2022年6.68萬億元（降23%）、2023年5.79萬億元（降13%）、2024年4.86萬億元（降16%）。2025年前10個月僅2.49萬億元，腰斬40%以上。地方財政高度依賴土地出讓金，一旦崩盤，影響波及銀行、居民和企業。
銀行體系首當其衝。向松祚強調，中國金融體系貸款40%以上給了房地產，包括開發商貸款和居民按揭。如果房價大幅下跌，開發商無力還貸，居民斷供風險上升，銀行不良貸款激增。地方政府債務問題更嚴峻：官方數據顯示地方債餘額約36萬億元，但隱性債和城投債遠超此數。中央財經大學副校長李建軍去年估算，地方債合法部分42萬億元，隱性債57萬億元，總計近100萬億元。海外媒體如日經新聞更稱，中國地方政府及融資平臺債務達18.9萬億美元（約140萬億元人民幣），相當於一個「財政黑洞」。
居民財富方面，60%以上財富繫於房產。向松祚分析，中國人收入三大類：工資獎金、投資收入、財產收入。目前三者皆不樂觀：工資增長放緩，股票不賺錢，房產貶值。原本值2000萬元的房子，如今可能只值1000萬元，心理打擊巨大，導致消費不足。PPI和CPI持續下降，企業內卷加劇，產能過剩普遍存在。
時評人蔡慎坤進一步指出，房地產拉動效應巨大：房子賣不動，家電、傢俱、建材等行業隨之衰退。過去幾十年，中國中產崛起多靠房產增值：90年代在北京買房，如今回報10-20倍。但如今泡沫破滅，「盛宴曲終人散」。他批評黃奇帆「10萬億元救市」論調，認為杯水車薪。中國新生人口2025年預計僅800萬，失業率高企，需求從何而來？
剛需猶豫與政府「模糊預期」策略
在投資和投機需求萎縮後，剛需成為房價最後支撐。但湯指出，剛需也在猶豫：為結婚或上學買房，背30年房貸，卻面臨貶值風險。「與其虧幾十上百萬，不如把錢留給孩子。」政府試圖通過信息不對稱維持剛需：停止數據發布、封殺「唱衰」聲音，中介話術稱「房價已到底部」。
蔡慎坤補充，地方政府通過融資平臺瘋狂借貸填補缺口，但這是「借新還舊」，無助於新投資。分稅制是根源：朱鎔基時代改革後，中央拿走大部分稅收，地方只剩「小頭」，靠土地財政維繫。但如今土地收入銳減，地方承擔80%支出責任，卻無相應財源。窮省靠轉移支付揮霍，沿海省投資不足，導致區域不平衡。
向松祚呼籲打破負循環：消費不足導致企業營收下降、投資就業減少，進一步抑制消費。「核心是消費不足，原因在於收入增長放緩、財產收入萎縮、社會保障覆蓋不夠。」他建議拿出幾萬億元徹底解決社保、醫保、教育問題，實現從幼兒園到大學基本免費，消除居民後顧之憂，激發消費。
財稅改革迫在眉睫：從分稅制到全國統籌
蔡慎坤強調，財稅體制改革是關鍵。中央拿走50-60%稅收，卻支出少；地方承擔民生重任，卻財源匱乏。新官不理舊賬，導致民營企業欠款問題嚴重，形成「三角債」升級版。他建議：中央減少到30%份額，讓地方佔70%，用於本地教育醫療；或中央統一統籌養老金、醫保，實現全國一盤棋。
宏觀債務更令人擔憂。官方稱總債務345萬億元，但中金國際前董事長朱英來估算，2017年已600萬億元，2019年860萬億元。後疫情時代恐更高，年利息吞噬GDP一半。中國增長模式「建設-借貸-循環」已失效，2008年4萬億元刺激難再現。
高等教育和幼兒園危機凸顯人口問題：高校擴建後，招生崖式下跌；私立幼兒園破產。蔡慎坤警告，如果不改革，死路一條。
茅台酒泡沫：房地產的「鏡像」
蔡慎坤將茅台酒比作房地產「鏡像」：過去單邊上漲，脫離消費需求，成為金融衍生品。2016年廠價800元，2021年超3000元，如今市場價跌破經銷商成本1800元。庫存達七八億瓶，經銷商破產風險高。
茅台金融屬性強：年份酒炒作、送禮等於送錢。但假酒氾濫，基層官員難辨真偽。蔡慎坤指出，茅台產量海量，卻非工薪階層消費品。未來價格或回落至2016年水平，與房地產一樣，泡沫破滅代價巨大。
專家：結構性改革是唯一出路
向松祚得出結論：房價還有跌空間，分地區看，一線城市已跌25-40%，但全國倍數仍高。房價收入比應降至8-10倍，目前20-30倍不合理。需求僅剩剛需，不足以支撐上漲。
專家一致呼籲深層次改革，擺脫房地產依賴，提高居民收入和消費能力；大幅增加社保、醫保、教育投入；推進財稅改革，重新劃分中央地方事權。政府需超常規政策，突破債務認知，在政治穩定前提下適度舉債。
蔡慎坤則警告，中國經濟面臨債務和結構性挑戰，需果斷措施。否則，房地產「變天」將拖累整體經濟，調整期延長。
