多伦多房屋（免费图片 Pexel）
【看中国2025年7月16日讯】（看中国记者李亭综合报导）Royal LePage最新报告显示，受全球经济不确定性影响，第二季度大多区房屋总价年减3%，多伦多市区跌幅更高达5.2%。房产经纪肖郎基于第一性原理，预测加拿大房价未来十年将进入持续下跌通道，跌幅可能再达25%。结合多伦多地产局（TRREB）及BILD GTA数据，肖郎根据高利率、人口结构逆转、供应过剩、国际资本撤离和金融风险五大因素，预测未来房市不容乐观，并通过统计学视角检视房价走势，为房产投资者和观望者提供实操建议。
Royal LePage房产经纪齐格尔斯坦（Shawn Zigelstein） 谈到公寓市场时表示，市场活动仍低迷，而且由于新建公寓源源不断而导致供应过剩，进一步拖累了市场活动。“由于国际学生和新移民减少导致租赁需求疲软，投资者对公寓的兴趣下降，而且在投资组合中增加公寓单元的投资者也减少了。”他告诉CTV。
多伦多房市现状
房屋销量与房源情况
TRREB数据显示，2025年6月大多区房屋销量达5,068套，环比增长8.1%，连续三个月上涨（4月增2.4%，5月持续增长）。半独立屋销量同比增19%，因价格实惠受青睐。新增挂牌房源19,839套，同比增7.7%；活跃房源数量激增34%，销量与新增挂牌量比（SNLR）仅31%，显示买方市场主导，买家议价空间大。
Royal LePage报告指出，2025年第二季大多区房屋总价（加权平均中位数）年减3%至115.53万加元，多伦多市区跌幅更显著，年减5.2%至115.16万加元，其中独立屋住宅跌4.7%，公寓跌5%。该公司表示，春季市场活动未能如往年激增，呈现“昙花一现”而非繁荣，反映买家因经济不确定性持观望态度。
- 房价走势与类型分化
TRREB数据显示，6月大多区平均房价跌至110.1万加元，同比下跌5.4%，自2022年2月峰值累计下跌超20%。房价指数从103.58万跌至97.82万，同比跌5.6%，约克区跌幅最大（8.5%）。独立屋跌幅最显著（6.5%），镇屋、公寓和半独立屋分别跌5.3%、4.3%和0.4%。Royal LePage数据补充，第二季多伦多公寓平均价格为67.58万加元，反映公寓市场低迷。
- 新房市场低迷
BILD GTA数据显示，5月新建住房销量创历史新低，仅345套，同比跌64%。新建公寓销量137套，同比跌74%；独立屋208套，同比跌53%。多伦多市5月仅售42套新公寓，同比跌69%。独立房价格跌1.6%至151万加元，公寓微涨0.2%至102万加元，但整体低于去年。Royal LePage经纪人Shawn Zigelstein指出，新建公寓供应过剩，租赁需求疲软导致投资者兴趣下降。
- 经济与政策背景
五年固定按揭利率降至4%以下，但高于疫情期间低点。加美贸易战、联邦选举及国际冲突引发经济不确定性，影响消费者信心。Royal LePage总裁Phil Soper表示，购房者犹豫不决导致春季市场疲软。加拿大央行7月30日利率决定备受关注，若降至2.25%，或为秋季市场提供动力，但幅度有限。
房价下跌预测的依据
肖郎基于第一性原理，认为房价未来十年将持续下跌，跌幅可能达25%。以下结合数据与统计分析，阐述其预测依据：
- 高利率环境与信贷收紧
依据：联储主席鲍威尔表示低利率时代结束，加拿大央行受联储政策影响，2024年降息幅度有限（五年固定按揭利率约4%）。TRREB数据显示，买家普遍带贷款条件，银行压力测试减少合格买家。Royal LePage报告指出，经济不确定性导致买家观望，加剧市场流动性下降。
统计分析：房价与利率负相关。2000-2020年低利率（1-2%）时期，房价年均增长5-7%。当前4%利率下，月供负担增加约30%，有效需求减少。回归分析预测，若利率维持4%以上，房价年均下跌3-5%，未来十年累计跌幅25-30%。
- 人口结构逆转与购买力下降
依据：肖郎指出，婴儿潮一代退休将释放大量房产，而80后、90后、00后因收入增长缓慢（年均1-2%）和就业困难（2025年失业率约6.5%）接盘能力不足。技术移民比例从2010年的50%降至2025年的20%，难民比例上升。Royal LePage数据显示，公寓市场因租赁需求疲软而低迷，投资者兴趣下降。
统计分析：加拿大统计局预测，65岁以上人口占比将从2020年的18%增至2030年的23%，释放约20%存量房产。25-34岁购房群体购买力指数（收入/房价比）从2010年的0.25跌至2025年的0.15。线性回归模型预测，供需失衡推低房价，年均跌幅2-3%。
- 供应过剩与库存压力
依据：肖郎预测，2026-2028年新建公寓交房高峰将加剧供过于求。BILD GTA数据显示，5月新房库存超17个月，TRREB报告活跃房源增34%，SNLR仅31%。Royal LePage指出，新建公寓“源源不断”，拖累市场活动。
统计分析：库存与房价负相关。SNLR低于40%时，房价月均下跌0.5-1%。当前库存31,000套，预计2028年达40,000套，假设消化率不变，房价累计跌幅20-25%。
- 国际资本撤离
依据：东亚资本加速撤离，非居民购房税（25%）限制外资流入。TRREB数据显示，豪宅销量下降导致独立屋跌幅最大（6.5%）。Royal LePage报告指出，国际学生和新移民减少削弱租赁需求，影响公寓市场。
统计分析：外资流入与房价正相关。2010-2015年外资占交易额15%，推高房价年均涨8%。2025年外资占比降至5%，预计减少年均涨幅2-3%，未来十年房价跌幅10-15%。
- 金融风险与软着陆策略
依据：五大银行80%贷款与房地产相关，房价下跌20%增加风险。银行采取软着陆策略，收紧信贷以避免崩盘。Royal LePage数据显示，经济不确定性导致买家犹豫，市场活动低迷。
统计分析：房贷违约率与房价负相关。当前违约率0.5%，若房价再跌25%，违约率或升至1-1.5%。蒙特卡洛模拟显示，软着陆策略下，房价年均跌幅2-4%，总跌幅20-30%。
- 房价再跌25%的统计基础
肖郎预测房价再跌25%，将平均房价拉至约82.5万加元。当前房价收入比（多伦多15倍）远超合理水平（4-6倍）。假设收入年均增长2%，房价需跌40%回归6倍，25%为保守估计。统计模型（基于利率、库存、购买力和外资）预测，2025-2035年房价年均跌幅2.5-3.5%，累计跌幅25-30%。
未来十年市场走势预测
肖郎预测房价将经历以下阶段：
2025-2026年：深度调整。新盘入市，库存增至35,000套，房价年均跌4-6%。
2027-2029年：低位盘整。利率或降至3%，但供需失衡限制反弹，年均跌幅2-3%。
2030-2035年：结构性分化。市中心公寓稳定，郊区房价年均跌3-5%，类似日本空置房现象。
Royal LePage预测对比：Royal LePage预测2025年第四季大多区房价上涨2%，全国房价涨3.5%。然而，肖郎认为短期反弹不改长期下跌趋势，因基本面（高利率、供应过剩）未改善，2%涨幅可能为统计噪音，而非趋势反转。
房产投资者与观望者的应对策略
给房产投资者的建议
- 优化资产结构
保留正现金流资产：持有市中心或近郊出租物业（如半独立屋，跌幅仅0.4%；公寓，均价67.58万），因抗跌性强。
清理负现金流房产：卖掉郊区独立屋（跌幅6.5%）或豪宅，避免负债压力。
现金流储备：保持12-18个月现金储备，应对4%利率和经济波动。
- 降低杠杆比例
60后：杠杆控制在30%（1000万资产，负债不超300万），卖掉边缘物业。
70后：维持40%杠杆，保留核心资产。
80后及年轻投资者：避免高杠杆，优先提升收入。
- 放弃投机
翻新或土地开发高回报时代结束。SNLR仅31%，投资者可议价购入低于市场价10-15%的优质物业。
- 多元化投资
房地产不再稀缺，应分散风险至股票、债券或创业。
给观望者的建议
耐心观望，积极议价
库存31,000套，SNLR仅31%，买家议价空间大。肖郎建议等待2026-2028年供应高峰，房价或跌至低点。Royal LePage数据显示，公寓均价67.58万，适合首次购房者。
- 优先自住需求
选择半独立屋或较大公寓单元（跌幅较小），积极议价，避免追高。
- 提升财务能力
年轻观望者应提升技能、创业，确保稳定现金流。失业率6.5%，多元化收入更关键。
- 监控政策变化
关注7月30日央行利率决定及加美贸易战。若利率降至2.25%，可考虑入市，但长期下跌趋势不变。
肖郎的房价下跌预测基于高利率、人口结构逆转、供应过剩、国际资本撤离和金融风险，得到TRREB、BILD GTA及Royal LePage数据支持。统计分析显示，房价未来十年年均跌幅2.5-3.5%，累计跌幅25-30%。Royal LePage预测的2025年第四季2%涨幅不改长期趋势。投资者应降低杠杆、清理负现金流资产并多元化投资；观望者应耐心等待、积极议价并提升财务能力。理性决策与稳健规划将是应对房市挑战的关键。
