中国房价持续下跌（Getty Images）
【看中国2025年8月29日讯】（看中国记者金言综合报道）在国家统计局最新公布的7月份房地产数据中，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.4%，降幅比上月扩大0.4个百分点；二线和三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和6.4%。这一数据再次印证了中国房价持续下跌的严峻现实，甚至一线城市如北京、上海、广州、深圳也未能幸免，房价呈现明显下行趋势。著名经济学家许成钢和程晓农近期都发出重磅警告：中国房地产正处于全面崩塌的边缘，这一危机不仅将拖累整个经济体系，还可能导致中国陷入类似于大萧条的长期结构性衰退。他们的分析直指制度性根源、政策失灵以及外部压力，引发广泛关注。
房地产泡沫的制度根源：土地国有与土地财政
许成钢教授，作为知名经济学家，在最近的一次演讲中系统剖析了中国房地产问题的深层原因。他强调，中国是世界上极少数土地完全国有的国家之一，宪法规定土地所有权属于国家，这意味着任何企业和个人都不拥有土地产权，仅能获得使用权。这一制度设计是理解中国房地产所有现象的根本钥匙。
许成钢指出，中国房地产行业并非自古就有，而是从上世纪90年代中后期才兴起。这与当时的税制改革密切相关：中央政府将大部分税收收入上收，导致地方政府财政来源枯竭。但中国绝大部分公共支出，如基础设施、教育和医疗，都依赖地方财政。同时，中央对地方的考核以经济增长为主。为了弥补财政缺口，中央允许地方政府通过出售土地使用权或出租土地来获取收入，从而形成了“土地财政”的模式。
在这一模式下，地方政府成为土地市场的绝对垄断者。许成钢引用经济学基本原理解释道：垄断者为最大化收益，会通过减少供给来抬高价格。中国各地政府正是如此，通过各种政策限制土地供给，推动房价上涨。这导致中国房地产行业在短短几十年内膨胀成一个巨大泡沫。根据许成钢的估算，中国房地产总资产规模已超过美国和欧盟国家总和。如果这是一个自由市场，泡沫破灭时政府无力控制；但在中国，政府不仅垄断供给，还能通过价格管制和冻结市场来维持高房价。
然而，这一策略如今已失效。许成钢观察到，目前中国房地产市场呈现“有价无市”的局面：房价虽被人为托住，但成交量锐减，许多开发商面临破产威胁。地方政府不愿让房价下跌，因为这会引发连锁反应：土地收入减少、财政危机爆发。更严重的是，中国经济杠杆率早已超过GDP的300%，其中大部分债务源于2008年全球金融危机后的刺激政策。这些政策通过地方政府融资平台，以土地为抵押从银行借贷，形成巨额抵押贷款。一旦房价下跌，银行资产价值缩水，金融危机将不可避免。
许成钢进一步分析，政府试图通过货币宽松（如大幅增加货币供给）来刺激经济，但结果适得其反：资金虽增加，却因居民不敢消费和投资而回流银行，导致通货紧缩而非膨胀。内需低迷源于高失业率、人口结构问题和绝对贫困人口众多。李克强总理曾提及，中国有6亿人月收入不足1000元；按国际标准（每日5美元贫困线），这一数字高达5.4亿人。这些人多为农民工，在户籍制度下被视为“二等公民”，失业率未纳入官方统计，实际失业远高于官方数据。
许成钢强调，中国经济增长无需依赖最前沿科技，而是应学习发达国家制度，提升劳动生产率。但当前制度下，财富分配极度不均：土地和金融收入大多流入政府口袋，民众收入占GDP比例全球最低，导致内需不足、生产过剩。房地产转机需建立在就业恢复、收入改善和信心重建基础上，否则盲目入市将面临更大风险。
房市死亡螺旋：地方债、银行危机与系统性崩溃
与许成钢观点相呼应，程晓农教授在近期直播中发出更强烈的警告：中国房地产业已进入“死亡螺旋”，房价、就业、财政同时崩溃，可能引发系统性经济危机。他直言，中国经济并非周期性调整，而是步入类似大萧条的深层结构性危机，过去“中国奇迹”已永久终结。
程晓农分析，中国经济高度依赖房地产：民众财富、银行资产和各行业增长均建立在房价上涨预期上。但这一预期已彻底破灭，房价持续下跌。他举例，北京、上海、深圳、广州等地房价已跌至原价的七成，若再拖延，可能跌至三成。程晓农特别提醒在大陆购房的台商：尽快卖房，否则将血本无归。
他指出，房地产崩盘源于供需失衡：中国城市居民住房饱和，供大于求，空置房足够用到2050年。高盛报告显示，过去4年房价累计下跌至少20%，未来两年将继续下滑，房屋需求比8年前锐减75%。二手房成交难，银行虽低息放贷，但居民不敢买房，导致家庭资产转为负值，许多人选择断供。
程晓农将危机扩展到财政和金融领域：地方政府依赖土地财政，但房价下跌导致土地收入锐减，地方债爆炸。31个省市中，仅上海一度有结余，但如今也告急，各区互借度日。中央财政虽相对充裕，却优先用于军费和镇压机器，年增长7%，无余力补贴地方或提高福利。
银行系统同样岌岌可危：高杠杆率下，抵押贷款占比巨大。一旦房价崩盘，银行资产缩水，金融危机爆发。程晓农举例，制造业出厂价格指数连续32个月下降，5月工业企业利润同比降91%。知名企业如新能源汽车“哪咤汽车”破产、科技公司“兴起源半导体”停薪裁员、生活服务平台“58同城”裁员两三成、钢铁业65%企业成“僵尸”。失业潮席卷：5000万大学毕业生长期失业，农民工返乡，城市流浪者激增。
外部压力加剧危机：美中冷战下，贸易工具化，关关税战导致出口断崖。程晓农批评中共从未视美国为伙伴，而是利用信任窃取技术。冷战5年后，协议形同虚设，外资撤离，台商富士康等工厂停产或裁员。全球供应链外移，东盟和印度取代中国“世界工厂”地位。
程晓农总结，中共所有刺激政策（如降息、股市托市）均失效，因“三信危机”重现：个人信心崩溃，民众不敢消费，储蓄率飙升。扩大就业和福利无行性：国企私企均裁员，财政无钱。经济下坠无法逆转，可能引发全球金融冲击，但渐进过程下，世界可适应，中国却将付出惨重代价。
经济衰退的深远影响与未来展望
两位经济学家的观点高度一致：中国房地产崩盘是制度性问题累积的结果，非短期调整。许成钢强调土地国有导致财富分配不均、内需不足；程晓农突出死亡螺旋将引发财政金融双危机、失业爆炸。结合当前数据，7月CPI下行、结婚人数减少、库存积压，无一好转信号。
潜在后果严峻：金融危机或致银行破产，经济危机放大失业（官方青年失业20%，实际更高），社会危机加剧贫困。科技发展依赖西方输入，冷战下来源切断，中国难以维持前沿地位。军费优先下，民生被牺牲，制度改革遥遥无期。
展望未来，许成钢认为房价下跌将持续多年，一线城市或最先企稳，但需系统改革；程晓农悲观，明天比今天糟，无复苏可能。专家建议：居民避险卖房，企业撤资，政府需转向制度学习，提升民众福利。
这一警告引发热议。评论区网友表示：“房价泡沫终于破了，但代价太大。”“希望政府正视问题，别再印钞救市。”中国经济何去何从，值得持续关注。
